La donazione di un immobile ai figli richiede la sottoscrizione di un atto pubblico notarile in presenza di due testimoni. Dunque, nonostante sia una soluzione che offra importanti agevolazioni, comporta comunque dei costi e diverse criticità.
Di per sé, donare è considerato un gesto di generosità, spontaneo e disinteressato. Ma quando in gioco ci sono i tuoi beni patrimoniali e gli interessi di più persone la situazione si complica.
Infatti, con la donazione il trasferimento del bene rimane comunque esposto, tra le altre evenienze, all’eventuale azione degli eredi del donante. Quindi, prima di agire, dovresti considerare ogni aspetto ed essere consapevole di cosa ti attenda. Facciamolo subito.
Cos’è la donazione di un immobile
Donare è un gesto nobile, ma le pratiche per la donazione di un immobile ai figli non sono gratuite. Per fare chiarezza, e comprendere di cosa stiamo parlando, è necessario definire meglio il concetto giuridico di donazione.
La donazione è un vero e proprio contratto (art. 769 del c.c.) con il quale, per spirito di liberalità, il donante arricchisce il donatario disponendo a favore di quest’ultimo un diritto proprio. Oppure, assumendo un’obbligazione nei suoi confronti. Naturalmente, in via del tutto gratuita, senza conseguire un corrispettivo.
Tuttavia, la donazione di un immobile può essere soggetta a determinate condizioni. Ad esempio, esiste la possibilità di procedere a una donazione con riserva. Ovvero, il donante cede la proprietà del bene, ma si riserva l’usufrutto (art. 796 c.c.). Un caso tipico è quello in cui i genitori donano al figlio l’immobile riservandosi il diritto a viverci fino alla loro dipartita.
A titolo non esaustivo, altre condizioni che possono accompagnare la donazione di un immobile sono:
- risolutiva (art. 791 c.c.) quando il donante può stabilire che il bene donato torni nel suo patrimonio al manifestarsi di specifici presupposti;
- sospensiva, quando la donazione risulta perfezionata solo nel momento in cui il donatario porta a termine le richieste del donante.
Infine, le donazioni possono essere corredate da termini temporali, che ne stabiliscono l’inizio o la conclusione. Di fatto, è dunque un contratto che lega due parti in un rapporto giuridico con caratteristiche stabilite a monte.
Quanto costa donare la casa a un figlio?
La donazione di un immobile ai figli prevede la sottoscrizione di un contratto. Un atto formale pubblico che, come tale, è soggetto a specifiche norme giuridiche e imposte. Queste ultime variano a seconda del rapporto di parentela esistente tra chi dona e chi riceve. Perciò, come in caso di successione, sono previste franchigie e aliquote diverse.
Nelle situazioni in cui i destinatari della donazione siano i figli, la franchigia entro la quale non è dovuta alcuna imposta è di 1.000.000 euro. Invece, sull’eventuale somma eccedente, l’aliquota d’imposta dovuta è del 4%.
Oltre alle imposte previste sulla donazione, nel caso di beni immobili dovrai considerare anche:
- imposta di registro (non è dovuta se il valore dell’immobile è inferiore alla franchigia, come da circolare n. 44/E del 7 ottobre 2011 dell’Agenzia delle Entrate);
- imposta catastale, pari all’1% del valore catastale dell’immobile;
- costi per i diritti di trascrizione;
- imposta ipotecaria pari al 2% del valore catastale, oppure a una quota fissa di 200 euro, se si tratta di prima casa;
- imposta di bollo forfettaria;
- parcella del notaio, il quale oltre a redigere e validare l’atto di donazione, dovrà anche occuparsi di tutte le verifiche preliminari, come l’accertamento della visura catastale e ipotecaria dell’immobile.
Inoltre, il notaio dovrà anche dichiarare la conformità dell’immobile e menzionare gli estremi delle autorizzazioni urbanistiche. Per questo, necessiterà dell’ausilio di un tecnico abilitato, come un geometra o un architetto, che si occuperà di redigere l’atto di conformità e di registrarlo.
Donazione immobile ai figli: vantaggi e svantaggi
Conoscenza e consapevolezza sono i due pilastri che dovrebbero guidare qualsiasi decisione che prendi, dalla successione alla donazione, fino alla gestione dei tuoi investimenti.
La donazione di un immobile ai figli presenta delle agevolazioni interessanti, ma è bene conoscere sempre anche “il lato oscuro” di ogni negozio giuridico, di cui intendi avvalerti. Dunque, vediamo quali sono i principali vantaggi e svantaggi.
Vantaggi della donazione di un immobile
Come abbiamo visto, in ambito fiscale le donazioni tra familiari godono di una franchigia molto alta. Quindi, nella maggior parte dei casi, sono esenti dall’imposta di donazione. E questo permette di ridurre l’impatto economico sul tuo patrimonio.
Inoltre, mentre nella compravendita il venditore è imputabile dei vizi correlati al bene, nella donazione il donante non ha alcuna responsabilità (art. 798 c.c.). O meglio, quest’ultimo è chiamato a risponderne solo se è stato espressamente pattuito, o venga dimostrato che abbia agito con dolo.
Infine, la donazione dell’immobile ai figli non prevede responsabilità legali per il donante nel caso di evizione (art. 797 c.c.). Ovvero, totale o parziale perdita di un diritto trasferito a causa del preesistente diritto di un terzo.
Il donante è tenuto alla garanzia per evizione solo se lo ha espressamente promesso o se è dipesa da azioni dolose. Oppure, in caso di donazione modale o di donazione rimuneratoria.
Svantaggi della donazione di un immobile
Quando vuoi donare la casa ai figli devi essere consapevole anche degli svantaggi di questo negozio giuridico. In particolare, risiedono nei costi delle formalità previste dalla legge e all’atto notarile.
Tuttavia, c’è dell’altro. Il donatario e il suo avente causa sono esposti alle possibili azioni degli eredi lesi nella quota di legittima. Ecco perché un immobile donato risulta spesso più difficile da vendere e il suo valore può diminuire.
Infine, la donazione può anche essere revocata nei casi ammessi dalla legge. Ad esempio, per ingratitudine (art. 801 c.c.) o per sopravvenienza di figli (art. 803 c.c.). Fanno eccezione le donazioni remuneratorie e obnuziali (art. 805 c.c.).
Donazione immobile ai figli: conoscerne ogni dettaglio per tutelare il tuo patrimonio
Conoscere costi e rischi legati alla donazione di un immobile ai figli, nonché tutte le disposizioni di legge ammissibili, è fondamentale per una corretta pianificazione patrimoniale successoria. Puoi tutelare i tuoi beni ed evitare eventuali contenziosi, che possono erodere i risparmi accumulati con tanto sacrificio.
Programmare per tempo le modalità di tutela e trasferimento del patrimonio affidandoti a un consulente patrimoniale esperto e competente è, senza dubbio, un’azione previdente. Un professionista può aiutarti a pianificare la donazione e a valutare eventuali alternative per tutelare il tuo patrimonio.
Contattami senza impegno. Sono a tua disposizione per una consulenza gratuita. Raccontami quali sono i tuoi progetti. Insieme possiamo trovare le soluzioni su misura per soddisfare le tue necessità.
