Quando vuoi migliorare i termini e le condizioni del prestito che hai sottoscritto, ma non puoi farlo rinegoziandolo con la tua banca, puoi trasferirlo a un altro istituto di credito. Questo processo si chiama surroga del mutuo.
Vuoi perché hai deciso di acquistare la prima casa, oppure di ristrutturare quella che già possiedi, quasi inevitabilmente, dovrai considerare la richiesta di un prestito bancario. Cosa sia quest’ultimo lo sappiamo tutti. In pratica, è un contratto dove sono coinvolti 2 soggetti: il mutuante, che eroga una somma di denaro, o una quantità di beni fungibili, e un mutuatario, che si impegna a restituire quanto ricevuto, in un preciso lasso di tempo.
Tuttavia, quello che non tutti sanno è che il mutuatario può considerare il trasferimento del mutuo verso un altro mutuante. In particolare, se quest’ultimo offre condizioni migliori rispetto a quanto pattuito in precedenza.
Questa portabilità del mutuo è regolamentata dal Testo Unico Bancario, nello specifico dall’articolo 120-quater (Surrogazione nei contratti di finanziamento. Portabilità), perciò è soggetta a precisi dettami. Sapere come funziona e comprenderne l’effettiva convenienza è cruciale se vuoi gestire meglio le tue finanze.
Come fare la surroga del mutuo
La surroga del mutuo è un’operazione semplice e molto snella. Infatti, a seguito dell’entrata in vigore del D.lgs. n.385 del 1° settembre 1993 e s.m.i. (Decreto Bersani), la regolamentazione è stata semplificata e i costi quasi azzerati. Le spese da sostenere sono riconducibili alla sola copertura della tassa sull’ipoteca.
Perciò, se in questo momento hai un mutuo in corso, ma trovi una banca disposta a offrirti tassi più favorevoli e condizioni migliori, puoi richiedere la surroga automatica. Ovvero, accettata e sottoscritta la proposta del nuovo istituto di credito, sarà quest’ultimo a occuparsi di tutto il trasferimento burocratico, senza che tu debba avvisare la tua banca.
In pratica, semplificando, la surroga del mutuo è un processo che prevede 4 step principali:
- stipula del nuovo contratto di mutuo con l’intermediario finanziario;
- estinzione del vecchio mutuo;
- atto di surrogazione, con il quale dichiari che la nuova banca subentra alla precedente;
- quietanza del creditore originario, con cui la banca dichiara di aver ricevuto il pagamento per l’estinzione del debito. La procedura è dunque conclusa.
Tuttavia, affinché sia possibile procedere a costo zero è necessario richiedere alla nuova banca un mutuo di surroga avente gli stessi richiedenti e uguale importo del debito residuo del prestito in essere. Naturalmente, serviranno anche una serie di documenti, come la copia autenticata dell’atto del vecchio mutuo, la nota di iscrizione ipotecaria, ecc.
È importante sapere che l’istituto di credito a cui viene richiesto il trasferimento, non può ostacolare la decisione che hai preso, né impedire la surroga del mutuo. Ma non solo, se la banca non provvede all’accettazione, trascorsi 30 giorni dalla data della richiesta, è tenuta a risarcirti in misura pari all’1% del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo (Articolo 120-quater, comma 7 del Testo Unico Bancario).
Quando conviene la surroga del mutuo: a cosa devi fare attenzione?
La surroga del mutuo è un’operazione vantaggiosa nel momento in cui ti consente di accedere al credito a condizioni migliori rispetto a quelle in corso. Tuttavia, come saprai, la rata mensile del mutuo è composta da:
- quota capitale – cresce nel tempo;
- quota interessi – diminuisce man mano che il prestito viene rimborsato.
Dunque, è consigliato richiedere la surroga del mutuo quando mancano ancora diversi anni alla scadenza, poiché è soprattutto all’inizio che la rata mensile è in prevalenza composta dalla quota interessi. Ma il tempo non è l’unico fattore a cui prestare attenzione. Uno dei motivi che potrebbero indurti a considerare la surroga del mutuo riguarda i tassi d’interesse applicati. Infatti, più o meno alti che siano, i tassi possono essere:
- fissi – consentono di pagare una rata costante per la durata del mutuo;
- variabili – nei paesi UE sono correlati all’oscillazione dell’indice finanziario Euribor, quindi potrebbero sia diminuire che aumentare.
Quindi, la tipologia di tassi applicati al tuo mutuo potrebbe risultare determinante per cercare delle alternative. Ad esempio, se hai scelto un prestito con tassi variabili e questi ultimi crescono troppo, puoi sfruttare la portabilità del mutuo per passare a un prestito a tasso fisso. Allo stesso modo, poiché nessuna banca può opporsi alla surroga, e i costi sono davvero irrisori, potresti passare da un prestito a tasso fisso a uno a tasso variabile nel momento in cui risulti più conveniente farlo.
In definitiva, la surroga del mutuo è vantaggiosa nel momento il cui:
- la quota interessi che compone la tua rata è ancora alta;
- l’incidenza dei tassi applicati al prestito risulta sfavorevole;
- la portabilità del mutuo consente di diluire il pagamento, con rate che risultano più basse.
La surroga è uno strumento utile se sai quando e come usarlo
Ora, hai ben chiaro cos’è la surroga del mutuo e puoi fare una scelta più consapevole. Come avrai compreso, non è possibile richiederla alla propria banca, ma se proprio non vuoi cambiare istituto di credito, puoi provare a chiedere la rinegoziazione del mutuo. Ovvero, la revisione di alcuni aspetti contrattuali. Naturalmente, a differenza della surroga, la banca può negarti la rinegoziazione.
Per gestire al meglio le tue finanze è necessario conoscere tutti gli aspetti normativi correlati alle richieste di prestito con gli istituti bancari. Sono fondamentali per prendere decisioni più consapevoli, minimizzare i rischi e migliorare le condizioni di accesso al credito.
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